(펌)아파트 가격의 원리

부동산관련 아파트 가격의 원리에 대한 글이있어서 포스팅합니다.

http://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&no=100056

우리가 집을 살때의 면적이란 게 무엇인지 그 개념에 대해서 먼저 알아야 합니다.
 
공동주택의 면적은 세가지가 있습니다 계약면적/분양면적/전용면적.

모르시는 분들이 너무 많아 각각 간단히 설명해 드릴게요.

특히 본인이 시행해봤다니 하고 헛소리하시려면 이정도는 알고 거짓말을 하셔야 창피를 안당하니 잘 보세요.
 
1. 전용면적 : 이 개념은 대부분 아실 겁니다. 말 그대로 실제 집에서 거주하며 사용하는 내부 면적이죠. 현관문 열고부터 시작되는 집 내부의 면적.(근데 실제론 베란다 면적(=서비스면적)을 더해야 하긴 함. 여기서 연면적의 개념이 나오는데 이건 일단 넘어가는 걸로.)
 
2. 분양면적 : 전용면적 + 엘리베이터. 현관. 복도. 계단 이런 부분들. 집 밖이지만 말 그대로 우리가 공동으로 사용하는 공용면적을 더하면 이게 분양면적이 됩니다. 집 분양/매매시 기준이 되는 면적이기도 하죠.
 
3. 계약면적 : 분양면적 + 입주민 공동 생활공간, 혹은 이에 필요한 공간..이를테면 주차장, 관리사무소, 커뮤니티(단지내 노인정, 헬스장, 도서관, 어린이집, 사우나같은) 등을 포함합니다. 기타공유면적이라고도 하지요. 즉 [분양면적 + 기타공유면적 = 계약면적]입니다.
 
자 이제 실제의 경우에 대입시켜 보겠습니다.
 
우리가 34평 아파트를 분양받았다고 칩시다.

34평 아파트의 경우 보통 전용면적은 84.xx m^2이고 통상 84제곱이라고 표현합니다.

부동산에 대해 일반적인 지식을 가진 분은 32~4평 분양아파트의 전용면적이 84제곱이고 평수론 25평이라는 정도까지는 다 아실 겁니다.

분양면적 34평에 실평 25평.
 
그렇다면 분양면적 34평의 계약면적은 얼마일까요? 보통 54~55평 정도 됩니다. 아파트에 따라 50~52평 정도인 곳도 있는데 요즘은 거의 55 보시면 됩니다. 주차장이나 커뮤니티 공간이 확대되는 추세라서요.
 
이 부분은 잘 모르시는 분들이 많습니다만 분양책자에 자세히 보면 이런 부분들이 항목별로 나와 있습니다. 걍 간단하게 공식으로 외우셔도 좋습니다. (이런건 외워두면 재개발 재건축 공부할 때 도움이 되거든요. 공부 안하실 분은 필요없고)
 
전용25=분양34=계약55.

보시다시피 전용면적은 계약면적의 반도 안됩니다.
 
전에 글에서 아파트 평당 건축비가 600이랬더만 아주 난리들이 나셨죠.
 
근데 어디 찾아보면 아파트 건축비는 평당 400언저리다. 400도 안한다 350이면 떡친다..등등 얘기들이 나오는데 이분들 하는게 뭔 소리냐면

계약면적을 기준으로 평당건축비 얘기하는 걸 듣고 와서 마치 전문가인 양 떠드는 겁니다.

(여기서 연면적의 개념까지 나오면 약간 복잡해 지는 관계로 생략하고)
 
우리가 흔히 "평당가"라는 개념을 얘기할 땐 "분양면적"을 기준으로 얘기합니다.

"어디 아파트는 평당 2000정도 한다더라" 라면 우리는 '34평 아파트는 7억쯤 하겠구나~' 라고 생각하죠.
 
즉 그런 개념 하에 "평당 건축비"를 따지면 "평당 600이다"가 되는 거구요.
 
아파트 건축비라는 게 실상 알아보면 평당 400도 안된다?

여기서 평당 400이라는 개념은 "계약면적" 기준입니다. 재개발 재건축에선 이 계약면적을 기준으로 계산하기 때문에

평당 건축비 350/400/450 뭐 이렇게들 얘기를 하게 되는데 이게 일반에 전달되면서 면적개념 없는 누군가에 의해

"뭐? 아파트 건축비가 고작 평당 350이여?ㅋㅋㅋ 누가 600이라던데? 완전 사기꾼이네 ㅉㅉ"

이렇게 루머가 생산됩니다.
 
그래서 제가 "아파트 건축비는 보통 평당 600정도 보면 됩니다" 라고 쓰니

"야이 미친놈아 내가 시행도 해봤거든? 평당 400이면 떡을 치거든???"

"ㅋㅋㅋㅋ웃고 갑니다ㅋㅋ"

"평당 600에서 내렸습니다“ 이런 소리를 자신있게 하시는 거죠.

(물론 이분은 거짓말하는 거거나 시행사에서 커피 타신 분입니다.)
 
또는, "내가 빌라 지어봤는데 평당 400도 안되던데? 분양평수로???"

....

이런 주장도 하게 됩니다.

빌라에 커뮤니티 있나요. 세대당 1.3대 주차장 갖추나요. 관리사무소 있나요. 단지내 조경공간 있나요. 경비실 있나요. 헬스장 있나요. 노인정 있나요.
 
빌라는 계약면적과 분양면적이 별 차이가 없기 때문에 계약면적으로 계산하는 공사비와 분양면적으로 계산하는 공사비가 비슷하게 나오는 겁니다. 빌라 공사견적 뽑아보면 대충 계약면적(연면적) 기준 평당350 분양면적 기준 평당400 뭐 이런 식이죠. 실제로 시공사 마진 제하면 300도 안하구요.(이건 건축법 주택법에서 아파트에 대한 규제가 빌라보다 훨씬 까다롭기 때문)
 
사실 요즘 아파트의 내외장 자재,샤시, 마감, 조경, 커뮤니티 등이 전방위적으로 고급화 되면서 평당 건축비는 계속 올라가고 있습니다. 계약면적 기준으로 400이 넘는 아파트도 흔합니다. 분양면적 기준하면 평당 700이 넘는거죠.

수도권에서 뭐 아크로 써밋 그랑 디에이치 이런거 붙으면 분양면적 기준 평당 건축비 800이상 간다고 보셔도 됩니다.

(그 이상도 있지만 흔하진 않으니 언급하지 않겠습니다.)
 
이정도 설명했으면 평당 건축비 600 이상이 어떻게 나오는 숫자인지 이해는 되셨을 겁니다.
 
자 이제 산수를 한번 해봅시다.

평당 600짜리 아파트를 짓는다고 치고 34평 아파트 한채 공급하는데 건설원가가 34x600만원 = 2억400만원입니다.

땅이 공짜이고 모델하우스도 짓지 않았고 분양에 필요한 인력, 홍보비도 0원, 관련 인허가는 관공서에서 전부 공짜로 해줬을 때 얘깁니다.

여기서 잠깐.
 
"지방 어디엔 평당 6~700짜리 아파트도 널렸는데 이런데는 건설사가 무료봉사했단 얘기냐?"

라고 말씀하실 분 계실 텐데요.
 
커뮤니티 대충 흉내만 내고 지하주차장 반만 파거나 안파고 세대당 주차대수 1대 이하에 지상에 조경 대신 주차장 깔고 엘리베이터 저속 싸구려 넣고 내외장 기본만 하고 싱크대 듣보잡 넣고 문주 없이 차단기 하나 달아놓고 등등 쌈마이로 지으면 계약면적 기준 300초반, 분양면적 기준 평당 500정도면 짓습니다. 게다가 지방 소도시 같은 곳들은 용적률이나 건축행위에 대한 조례가 상대적으로 널널해서 수도권보다 빼먹기가 쉽구요.
 
계약면적 기준 평당 100씩만 남겨도 52평 잡고 분양면적 33평, 분양가 평당600 하면 대충 집 하나당 3300만원 남네요.

여기서 땅값부터 기타비용 한채당 넉넉하게 1000만원씩 제하면 2300만원 남겠습니다.

(지방의 이런 초저가 아파트들은 보통 논밭임야 등을 사서 시행사가 형질 변경하여 짓기 땜에 땅값이 별로 안 듭니다. 또 당연히 도로개설이나 기부채납, 학교건설, 지역난방 등 기반시설 건설 없이 짓기 땜에 추가비용도 없죠.)

 
500세대 4동짜리 아파트단지 하나 지어 팔면 100억 남겠습니다.

거기에 단지내 상가도 좀 곁가지로 좀 지어 팔아서 담배값 좀 벌구요.

(실제론 각종 공과금부터 해서 관련 공무원들 용돈도 챙겨드려야 하고 인근 주민 민원해결도 해줘야 하고 등등에 뒷돈이 꽤 들어갑니다. 이런 공사하면 빼먹으려는 놈들이 천지사방에서 달려들거든요.)

 
근데 아시다시피 평당 6~700짜리 아파트는 아무리 지방이라도 거의 찾아보기 힘들고 어지간하면 평당 800은 거의 하기 땜에 덩어리는 더 커집니다. 그럼 거기다 커뮤니티 헬스장에 샤워실도 넣고 독서실도 하나 넣어주고 우리는 지역에서 보기 힘든 커뮤니티를 갖췄느니 하는 거지요.
 
자 이제 "일반적인, 아주 평범한" 아파트 한채 짓는데 2억 정도가 든다고 얘기했습니다.

-이래도 이해가 안되시면 이해하기 싫으신 거니 걍 내리시면 됩니다.
 
이제부턴 땅값입니다. 아주 쉽습니다.
 
34평 아파트의 대지지분이 얼마일까요.

용적률 엄청 빡빡하게 잘 받았다고 치고 12평 보겠습니다.
 
하나 질문.

인서울 골목길 안쪽에 연면적과 건축면적이 거의 같은 25평 빨간벽돌 단독주택(연면적은 의미없으니 볼 필요도 없음)이 얼마나 할라나요?

주차는 커녕 소방도로도 없어서 불나면 스스로 끄던지 도망가던지 불타 죽던지 셋 중 하나 해야 하는...

이런 집도 최소 3~4억씩 합니다. (사실 3억이면 줄서서 사갈 겁니다. 아주 극초보인 분들은 이런집 왜 사냐고 물으실 텐데.. 이런것도 답변을 해야 하나 싶지만 한 5천 들여 리모델링 하고 지하,1층,옥탑에 세 넣고 본인이 2층 살면 수익 나오거든요. 집값이 뭐 대충대충 메겨지고 와 오른다 하면 5천 1억씩 대충대충 오르는 것 같아도 그 속을 살펴보면 전부 원리가 있습니다. 이런 걸 공부해서 불균형인 부분에 자본을 투입하는 게 부동산투자구요. )
 
서울 내에 집 지을수 있는 땅 중에 평당 천 이하는 없습니다.

더욱이 아파트 지을수 있는 3종은 평당 2천 이상은 이제 기본으로 갑니다.

(만약 제가 부자라서 아파트 지을수 있는 인서울땅 만평을 평당 2천에 팔겠다고 내놓으면 건설사 회장님이 자기한테 팔라고 절 보러 올지도 모릅니다. 아니 백퍼 옵니다 ㅎ)
 
이 땅이 대충 애매한 역세권 혹은 비역세권,,애매한 업무지구 근처 비선호지역에 있다고 치고 평당 2천이라 치죠. 그러면 건축비2억+땅값 2억4천(2000만원x12) 해서 총 4억4천이 됩니다.
 
34평 아파트 건설원가가 4억4천 나옵니다.

여기에 시행사가 땅사면서 낸 취득세부터 해서 각종 인허가비용, 금융비용, 분양 홍보 마케팅비용 등등등등이 추가됩니다.
 
그냥 3천씩 퉁쳐서 4억7천 나온다고 보면

(땅값, 건축비, 기타비용에서 +-가 조금씩 나올수 있겠습니다)
 
이 정도가 서울 내에서 신축으로 공급 가능한 34평 아파트의 '최저' 마지노선이라고 보시면 됩니다.

여기까지 모두 이해하셨으면
 
실거주여건에서 큰 차이가 나 보이지 않는 딱 붙은 아파트와 빌라가 왜 그리 시세차이가 나는지,

다 썩은 단독주택이 왜 그리 비싼지 등등이 모두 이해되실 겁니다.

사실 우리가 숫자로 모든걸 완벽히 이해하지는 못하더라도 사람의 '감성'이라는 건 이런걸 어느 정도 인지하고 이해하고 있습니다. 그래서 빌라는 본능적으로 꺼리게 되고 이게 시세에 그대로 반영됩니다.

우리 모두 계약면적 분양면적 실면적을 속속들이 알지는 못하지만 실제로 집을 보면

"감" 혹은 "선호"라는 비이성적인 영역만으로도 이걸 다 이해한다는 거죠. 논리적으로 숫자로 설명하지는 못하더라도요.
 
고로 인서울 신축 전용면적 84 기준 4.5억 이하의 집은 이제 나올수가 없으며 현실적으로 어느 정도 교통기반을 갖추고 정주여건 양호하다 싶은 동네는

이미 땅값 자체가 평당 3천만원을 가볍게 터치하기 땜에 5억 이하로는 나올 수가 없는 겁니다.
 
바꿔 말하면 서울의 비선호지역이라도 아파트가격 분양 평당 1500이하에 분양이 실패한다면

그 지역은 더이상 신축아파트가 공급되지 않습니다. 더이상 공급이 없고 사람들이 유입되면 시세가 오를테니 다시 분양이 되고, 반대로 인구가 유출되면 빈집이 늘어가고 신규분양도 없기 동네가 슬럼화 되는..이게 바로 시장경제의 원리죠.
 
암튼 간단하게(?) 아파트 가격의 원리를 한번 들여다 봤습니다. 물론 실제는 이것보다 훨씬 더 복잡하겠지만은...최소한 이정도는 아시고 아파트 가격을 보셨으면 좋겠습니다.

그리고 전 에 본인이 시행하셨다는 분도 이거보고 배워서 좀더 그럴듯한 거짓말을 하시는데 도움이 되었으면 하네요.

11일 글로벌 도시통계 정보제공 사이트 '넘베오(NUMBEO)'에 따르면 올 6월 기준 서울의 소득대비 주택가격 비율(Price to Income Ratio·PIR)은 19.7로 조사됐다.
PIR이란 주택 가격이 가구의 연 소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수다. 연 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모으면 몇 년 후에 집을 살 수 있는지를 대략 가늠해볼 수 있다.

버블론에 대한 잡설
http://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&no=63186

울나라 아파트 건축비 평당 600 봅니다.

이건 세계 어느 나라나 비슷합니다. 철근 콘크리트 내외장재 가격 등.. 원자재 부속물 가격은 세계 어디든 비슷하거든요.

나머지 인건비 차이는 조금 있겠고 회사 마진 비슷비슷하죠. 다 더해서 평당 600입니다.

30평 아파트 기준으로 1억8천만원이에요.

여기에 땅값 더하면 집값이 됩니다.

땅값이 뭐 서울에서 2종 초 비인기지역이라도 평당500은 합니다. 사실 평당500짜리 땅 있으면 제가 사고 싶긴 하지만^^ ㅎㅎ

최저로 평당 500이라고 칩시다.

그럼 30평 아파트에서 대지지분이 15평이라면 얼마죠?

2억5천500만원입니다.

지금 대한민국 서울에서 아무리 이상한 자리에 대충 지어도 30평 집한채에 2억5천500만원이 원가입니다.

여기에 각종 금융비용 행정비용 법무비용 더해야죠?

10% 잡고 더하면 2억8천만원입니다.

이게 입지고 나발이고 전부 무시하고 최저가 땅에 사람 살수 있는 집을 지었을때 나오는 비용이에요.

즉 서울에서 매매가 3억짜리 집 정도면 그냥 원가 근처인 겁니다.

서울에 3억짜리 집 많지요?

그 이상 비싼 곳은 대부분 땅값이에요.

땅값엔 버블 없냐? 네. 없어요. 땅이 그냥 땅만 있다고 집을 지을수 있는게 아니죠.

땅에다가 상하수도 전기가스 등 기반시설 공급체계를 조성해 놓은 걸 택지라고 합니다.

LH에서 땅 사다가 이렇게 택지를 만들어서 건설사에 공급하죠.

평당 500짜리 땅 사서 택지 만들면 얼마 들까요?

어디 경기도 외곽에다 택지 조성해도 분양원가는 평당 1000만원이 넘습니다.

이런데다 아파트 지어 올리면 30평 아파트 5억 되는거죠.

버블이라는건 산술적 원가에서 기대심리 덕에 한참을 넘어서는 시장가격이 형성되는 것을 말하는 것인데

거의 대부분의 주택은 버블 없습니다. 오히려 싸다고 봅니다.

수도권 신도시 아파트가 비교적 낮은 분양가에 공급되는건(그래서 피가 많이 붙는건)

애초에 LH에서 토지를 매입할때 정부소유의 땅을 정책적으로 종상향, 종변경하며 싸게 매입하기 때문에

조성원가를 더해도 저렴하고 그 가격으로 민간에 판매되기 때문입니다.

그래서 주택조합 이런걸로 민간에서 땅 매입해서 아파트 짓는거

첨엔 저렴하다고 광고해도 결국 추분 내면 인근 아파트와 같거나 비싸지는게 그런 이유입니다.

그 땅에 살고 있는 주민들이 절대 인근시세보다 싸게 팔지 않거든요.

버블론에 대한 판단은 각자 있겠지만 저는 서울 주택가격은 아직 저렴하다고 보는 사람입니다. 그것도 매우.

내년이랑 내후년에 일시적 조정장이 온다고 하지요?

실제로 올지 안올지는 모르겠습니다만, 무주택자시면 이 타이밍에 집 사시는게 좋을 거에요.

아마 그 뒤론 영원히 못사실 지도 모릅니다.