[펌] 부동산 지역 연구3..."분당"

출처 : 뽐뿌 부동산 포럼 http://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&page=2&divpage=18&no=99670

부포 여러분 새해 복 많이 받으셔요~

언젠가는 써보고 싶었던 분당 이야기를 아직정리는 되지않았지만 써보고 의견을 나눠보고자 합니다.

그리고 하도 부포를 멍들게 하시는 그분이 난리셔서 분당이 좋은 지역임에도 정이 안가게 만들고 있지만...

(고도의 심리전으로 분당가격상승을 방해하려고 하시는건가...? 요즘은 세컨에 써드를 따로 만드셔서

 십랜드에 대비하시는 행보를 보여주는거 같음..)

천당아래 분당, 1기 신도시 분당, 최근에는 투기과열지구로 정부공인 핵심지역이 된곳이죠...

일단 제가 지난번 이야기 했던 평택은 그냥 너무 커서 평택/서평택이렇게만 나눠서 얘기해보았지만..

분당은 하나의 구이자 신도시이며, 대부분이 아파트고 아파트 투자나 거주로 들어가는 곳이기에 아파트만 논하면 될것 같습니다.

분당은 강남 접근성이 매우 좋으며, 실거주 인프라또한 경기권 탑수준의 명실상부 경기권의 선두주자 입니다.

거기다 1기신도시 일산과는 다르게 판교에 많은 기업이 입주함으로써 배드타운을 벗어난 직주근접성이 매우좋은 동네가 되었지요!

사실 서울 강서권이 생활권이었던 저에겐 사실 친하지 않았던 곳이지만 젊은 시절 데이트의 장소였을 뿐이죠..

(여자친구가 분당이어서..서울 강서에서 가기엔 너무 먼..ㅠ)

분당의 핵심지역은 분당선을 따라 야탑/이매/서현/수내/정자  / 기타 라고 생각합니다. (판교는 다른세상이니 제외하도록하겠습니다.)

야탑의 경우 성남시청, 버스터미널을 끼고 있으나 약간 구도심 느낌이 물씬 풍겨서 인지 상대적으로 이매서현수내정자 대비 저렴하지요..

그리고 분당의 중심에서 보자면 미금/오리와 같이 외곽의 느낌이라 그런거 같습니다. 대신 서울과의 물리적인 거리는 가장가깝긴하죠..

또한 단점이라고 생각되는 것은 지하철 역과 주거지역이 너무 멀다는 겁니다. 중심상업지구가 크다보니 뭔가 야탑동에 있는 아파트들에서

접근성이 떨어지는 것 같고(실제직선거리는 500m 이내이긴하지만 느낌이 좀 그러네요)

장미마을이나 탑마을에서도 한두단지만이 걸어서 갈만하고, 환승도 되니 나머지 마을은 거의 버스를 이용하게 되는 느낌입니다.

(아래지도는 아래 첨부)

 

이매지역은 아름마을과 이매촌으로 나눠생각하시면 됩니다.

저에게는 항상 좌석버스에서 내리던 이매촌한신이 익숙한 곳이네요 실제로는 이매동 가장 아래에 서현과 붙은곳이고

실제 이매는 이매역을 기점으로 위아래로 11 자로 생각하시면됩니다.(밑에 지도참조)

이곳은 사실 전형적인 배드타운으로 주거지라고 보시면됩니다. 살기에는 딱 좋지 않나싶습니다.

아름마을 선경앞에 GTX-A 노선들어오고 수서 분당도로 공원화되면 판교접근도 좋고 호재가 많지 않나싶습니다.

서현지역은 전형적인 중심상업지구라고 보시면 됩니다. 다 여기나와서 소비하고 즐기고 합니다.

와이프는 아직까지 삼프라고 하던데... 삼성플라자 현AK플라자를 중심으로 서현역이 연결되어 좌우로 상가건물이 쫙 연결되어 있고

메가박스 CGV도 있고 큰 상가건물도 많은 분당의 중심지가 아닐까 싶네요

이쪽의 아파트는 시범단지라고 서현역에서 나와서 육교건너가면 되는지역인데 접근성이 매우 좋고 학군도 좋아 서현의 랜드마크아파트로

보시면 됩니다. 가격도 그래서 비싼거 같네요...

저는 서현에서 놀고 먹고 데이트만 해서 사실 시범단지쪽 출구로는 나가본 기억이 한두번밖에없어서 실제 단지를 돌아보지 못했네요..

개인적으로 시범단지까지 접근성이 좋고 효자촌은 좀 애매한 느낌입니다.

 

 

 

수내지역은 서현보다 좀 덜복잡한 상업지구라고 보시면 됩니다 거의 구성은 서현이랑 비슷한데 조금 리틀서현 느낌이라고 할까요..?

그리고 약간 뭔가 사무실의 비중이 서현보다 높아보이는 느낌이었습니다... 서현은 한 100번가봤는데 수내는 5번이내로 간거같네요.

수내는 대신 옆에 아파트 단지와 가까이 있어서 살기는 좋지않을까 싶습니다. 그리고 찾아보면 확실히 학군도 괜찮다고 하구요..

특히 한양5차는 뭔가 살고 싶은 욕구가 확확 들더라구요

 

 

정자동은 뭔가 음... 고급진 주복들이 역근처에 많고 카페거리라고 약간 비싼(?) 가게들이 많구요 대기업으로 SK하이닉스와 네이버가 있지요.

 

하지만 주요 거주지는 탄천건너 느티,한솔, 상록, 정든마을인거 같습니다. 주요 저평수들이 예전에 많이 안비쌌는데 진짜 많이 오르긴했네요

 

현재 느티나무 2개단지는 수직증축 리모델링을 진행하는거 같습니다.

정자역은 분당선과 신분당선 더블역세권으로 지하철 교통은 강남접근에는 최적화가 되어있는 곳으로 사실 강남에 직업이 있는데 아파트들만 있는

깔끔한 동네에 살고 싶은 신혼부부의 경우 매우 적합하지않았나 싶어요 최근에는 너무올라서... 쉽게 들어갈수는 없을꺼같네요..

이 밑으로 미금 오리쪽에 까치마을, 하얀마을, 무지개마을, 청솔마을 등이 있는데 약간 분당과 죽전의 사이느낌이라 좀 애매한거 같습니다.

금곡동과 구미동을 무시하는건 아니지만..(실제 저는 저기거주도 아니고 투자로 들어갈돈은 더더욱 없는 서민이라 ^^:;)

사실 이쪽은 거의 가보지 못하여서 번화가이긴 한데 좀 뭔가 애매한 느낌이네요..그래도 자금이 부족하다면 그쪽으로 가서 살아야 겠죠..

일단 각동네의 특징에 대해서 이야기를 해보았는데 사실제가 분당구민도 아니고... 실제 임장을 돌아봐야되는데 처가가 있는 야탑을

제외하고는 핵심 상업지구를 제외한 아파트 많은 거주지역쪽으로는 많이 가보지 못하였으니 다른내용이나 실제 몇십년거주하시는분들이

보았을때는 얘가 뭣도 모르고 이야기를 하는구나라는 생각이 드실수도 있습니다. 양해부탁드려요

자 여기까지는 분당에 동네의 특징(?)이나 입지를 이야기해 보았습니다.

즉 분당은 지하철이 깔려있는 경기도의 핵심지역으로 강남접근성이 좋고 살기좋은 곳인데, 최근 판교덕에 일자리도 많이생겨서 향후에도

나쁘지 않은 입지라는 것이죠

제가 만약 강남권에 직장이 있다면 들어가서 살고 싶은 탑 3위권내에 지역입니다.

그럼 영혼까지 모아서 실거주겸 투자로 들어가려면 어디에 들어가면 좋을까요 살기도 좋고 향후 이사도 안가도 되고 가만히 있으면

많이 올라가야 할곳 그런곳을 선택하셔야겠죠...

그냥 부포에 누가 말씀하신대로 그냥 썩다리 아무거나 하나 집으면 개인적으로는 망한다고 생각됩니다.

안팔려서 이사도 못가고 돈은 묶이고 살기는 불편할수 있으니까요...

제 생각에 기존 리모델링을 추진했던 단지들은 사실 좀더 기다리고 기다려서 향후 재건축을 하는게 더 좋지 않은가 생각도 들지만...

일단 지금 분당을 가보시면 좀 오래되었다는 아파트들도 사실 엄청 살만합니다. 90년도 입주라...

개인적으로 분당에 지금 들어가는건 용적률 낮고 대지지분 있는 아파트 한 15년~20년 보고 들어가는거라고 생각하는데

10년정도 있으면 조합설립 이야기가 나올수 있고 그 이후에 실제 재건축이 이루어져야 하거든요...

재건축은 진짜 집이 딱봐도 와... 여기 진짜 어떻게 그 아파트사냐 이런말 나와야 하는거같아요 그 사는사람들 동의도 다 얻어야 진행될테니요...

나이드신분들도 많고 조합설립자체도 만만치 않은건데 갈길이 구만리죠..

 

 

일단 분당에 아파트들 중에 용적률이 좋은 아파트를 마을마다 몇개씩 뽑아보았습니다.

사실 아파트를 하나하나 보면서 비교해봐야되는데 그러기엔 너무 많아서

입지가 좋던지, 사업성이 뛰어나보이던지 그런식으로 생각해보았습니다.

이외에도 좋은 아파트가 있겠지만 일단은 제가 대략적으로 용적률만 보고 뽑아본 리스트입니다.

사실 용적률로 거의 필터링하며 입지보고 몇개 추가한거라...

여기서 중점적으로 봐야되는건 당연 용적률이며, 맨끝에 용적률차이는 현재 성남시 조례에 제3종 250%, 제2종 230% 기준으로

현재 용적률과의 차이를 적어놓은것으로 클수록 사업성이 좋습니다. 서울은 299까지도 하던데..

성남은 실제 3종은 기부채납하고 265%까지 올릴수 있다고 하는데 가봐야 알겠죠..?

신흥주공 지적도 제2종이네요 2종 249까지 준거보면 올려주겠네요 ;;

 

대지지분은 세대당 평균이라 무시하시고...

투자입장에서는 전세가율도 중요합니다. 호갱노노중심으로 봐서 아직실거래 안일어난부분은 반영이안되서 좀 높게나올수있어요

최근 매매가가 급상승하였기에 전세가율이 많이 떨어졌는데

전세가율이 낮은건 재건축기대+최근급상승으로 이해하시면될꺼같고.. 실제 호가로 하나하나 검색해본게 아니라

실제 전세가율이 높으면 아직 매매가가 상승전이니 매매하기 좋다고 볼수있겠네요

(그리고 위에 표에는 없지만 이매촌 한성이 대지지분 초깡패인데 거기는 1~3단지가 모두 하나처럼 묶인단지라 한성만떼어놓고

생각할수가없더라구요...제3종주거에... 5층 아파트라니....)

 

 

 

일단 제가 개인적으로 꼽아보자면...

(매우주관적입니다.)

 

 

우선

 

탑주공8단지

이매촌성지

시범현대

수내한양5차

청솔마을주공9단지

한솔마을주공4단지

 

 

차선

 

매화주공3단지

샛별동성삼부

시범삼성/한신

아름마을6단지선경

하얀주공5단지

청솔마을공무원5단지

한솔마을 한일/청구

까치마을 1,2,4단지

 

이렇습니다.

단지에 평형이 너무 다양하지 않을수록 좋다고 생각하고(대지지분이 비슷비슷하게)

그래야 의견화합이 잘되는거같아서요

입지 역에서 가까우면 좋을꺼같아서

용적률낮은거 (재건축사업성 좋은거)

이러한기준으로 생각해보았네요

사실 투자금 또한 고려해서 최적단지를 꼽아야겠지만 이이 너무 커지내요...가격을 생각안하고 먼저뽑아보았습니다.

저중에서 살고 싶다라는 느낌은 이매촌성지/수내한양5차 입니다.

뭐 주저리주저리 한참동안 적어보았는데 다른분들은 어떻게 생각하시는지 또 실제 분당에 계신분들은 어찌생각하는지 의견을 나눠보면

좋은 부포가 되지않을까 싶어요

새해복 많이 받으셔요^^

1댓글
분당서 25년 살다 최근 전세주고 나왔습니다.
이매서 20년
서현서 5년...
아이들 키우기에는 이매나 수내가 좋고
신혼은 서현이(정확히 시범단지)가장 좋다고 생각합니다~
(평수 다양/교통편리/주변 상권 좋음)
작년에 서현동 개발계획이 나올 예정이었는데
문정부 부동산 정책으로 인해 날아간 듯 보이고요...
계획대로 였으면 좀 더 활력 넘치는 분당 시장이 되지 않았나...많이 아쉽네요~^^

댓글2
이매는 좀 심심한 면도 없잖아 있습니다.
술 마시려면 야탑이나 서현으로 원정다녀야 했죠 ㅠ
수내는 현재 교육쪽으로 핫하고요. 적은평수가 없다보니 상향 평준화 된 느낌입니다.
서현은 번화가지만 시범단지와 구름다리로 연결되어 주거지역과 상권이 구분되며, 대부분 20대 상권이라 술집 많다고 위화감 드는 정도는 아닙니다.
(아재되고 술집 못가긴 합니다. ㅠㅠ)
오히려 야탑쪽이 터미널 들어오고 모란느낌나죠 ㅎㅎ

댓글3
올해 서울집값 폭락하면 분당도 다같이 폭삭 합니다
이런건 부동산 시장이 좋을때나 재건축 재개발이 가능한거죠
문정부가 작년부터 대대적으로 규제 들어가고 올해부터 입주 폭탄+규제 효과로 인해서
점점 집값 하락이 도미노처럼 시작될겁니다
게다가 공공임대 100만호 시작하게 된다면..말 안해도 결과는 뻔하죠

댓글4
언제나 폭락...
문정부가 작년부터 규제 들어가서... 서울... 분당이 얼마나 그덕에 오르는지는 모르는듯...
하긴 그 멍청한 정책 때문에 집값이 올라도.... 왜 그러는지 알려고도 하지 않죠. 문정부가 조일수록 서울 핵심지랑 분당은 쭉쭉 올라갑니다.
똑똑한척... 인터넷만 하지 말고.. 가끔 동네도 좀 걷고... 걷는김에 집은 안사더라도 부동산도 함 가봐요.
사이버 세상과는 다르게 실제 사회는 어떻게 돌아가는지 경험좀 하세요.

댓글5
분당 서현 살다 정자동 살다 지금은 잠실 사는데요
제일 살기 편한데는 정자동인거 같습니다

댓글6
저는 구미동에서만 95년도 부터 살고 있는데
바로옆에 탄천과 불곡산이 있고 지하철역도 가까워서 살기 좋은거 같아요.