(펌) 부동산 가격 중장기적으로 우하향일 확률이 더 높습니다

최근 5년간 집값이 가파르게 올랐습니다.
그 이유는 개인들이 미래 소득과 미래 신용을 끌어다 쓴 것에 기반합니다.

이 오버슈트로 소진된 소득과 신용을 만회하기 위해서는 몇년간 회복기가 필요한 이치입니다.

저는 기억합니다. 최경환 부총리가 상기된 표정으로 경제정책을 발표하던 시점을..14년 6월 7월이었지요.
이른바 집사기 좋은 정책들이었습니다.

왜 그랬을까요?

물론 15년 상반기에 국회의원 총선이 있었습니다. 근데 그게 이유의 전부는 아니었습니다.

당시엔 부총리가 그렇게 상기되고 단호한 표정과 목소리를 듣고서는, 저는 생각했었습니다.

우리나라 경제가 정말 안좋구나.. 나라 망하는거야냐 그래서 저렇게 시장활성화 정책을 발표하는구나.
(그러곤 일년에 2회가량 매년 추경이 있었습니다)

여러분도 기억하실겁니다..

왜 부총리가 그랬을까요? 저는 이제 명확하게 보입니다. 그리고 거시경제가 안좋은 상황이었는데 어떻게 집값은 오를수 있는지를요...

그것은 당시 건설사들 사정이 매우 안좋은 상황었음에 바탕을 두고 있습니다.

14년 하반기 갑자기 유가가 급락합니다. 배럴당 50불 수준까지 하락합니다. 미국의 셰일가스 생산, 이란의 증산, 그리고 러시아를 견제하기 위한 미국의 셰일가스 증산..

그러면서 우리나라 건설사들이 해외 플랜트 사업에서 대규모 손실과 수주가 급격히 줄어들기 시작합니다.(중공업도요)

그 이유는 유가가 하락하니 유가 인덱스에 연동한 석유,화학설비, 시추설비의 필요성이 하락하니까요. 그리고 유가가 하락하니 발주처가 그런 설비의 인수를 거부하고 온갖 트집을 잡에 인수를 미루면서 해외건설사업이 엄청난 적자를 기록합니다...

이 건설사들이 무너지면 한국은 제2의 외환위기를 맞을 위기에 처하는거죠.. 한국 자본시장에 대한 총체적 신뢰성 하락을 뻔한거였습니다..살얼음판이 깨질 상황이라고 봐도 과언이 아니었습니다.

mb정부 5년, 그리고 박근혜정부 초반까지 이어오던 고유가에 기반한 편중된 산업구조가 외부충격에 일거에 흔들릴 상황이었습니다..

이때 최경환은 결단내립니다..(저는 그렇게 해석합니다)

건설사를 살려야한다...

그럼 어떻게 살리냐? 해외 플랜트에서 해외 사업에서 막대한 손실을 보고 있으므로,

국내에서 이익을 보는수밖에 없다..
정권의 명운과 한국경제의 명운이 걸렸다..

그 수단은 아파트..

국민들이 아파트를 사주는 수밖에 없다..
국민들이 나라를 구해주는 수밖에 없다..

제 2의 금모으기 운동이 시작된것이고,
국민들은 동참하셨고,
시장의 원리에 의해 시세까지 올라갔습니다.

모두가 행복했습니다.
건설사들은 처참히 무너지 재무구조로는 대출도 못받아 생사가 왔다갔다 했던 상황이었는데,

우량한 개인들이 저렴한 이자로 대출을 받아 그 자본으로 아파트를 사주니 현금이 막 들어오는 거였습니다. 따라서 해외사업의 부실을 털어내고,

저유가 환경에서 생존전략을 해외가 아닌 국내 아파트 분양과 재개발 시장으로 돌릴 시간을 벌고, 구조조정을 진행하여 살아남을수 있었습니다.

정부는 건설기업을 살렸습니다. 또한 막대한 부동산 세금을 걷었습니다. 내수파탄 경제파탄을 막았습니다.

개인도 좋았습니다. 매수한 아파트 가격이 올랐고 부자가 되었습니다.

그리고 은행도 좋았습니다. 저금리로 인해 수익기반이 낮아져서 은행이 구조중이었는데, 그리고 시장 수익률이 낮아셔서 누가 돈을 많이 빌려가지도 않았는데,

개인들께서 나서서 대량의 대출을 일으켜 주시고, 즉 수익률은 낮지만 우량 차주들께서 대출의 총량을 급격히 늘려주시니 이익은 매년 들어갔습니다. 더구나 요즘은 대출금리까지 올라가고 있으니 만세!!!!

이런 상황에서 누가 아파트 안사겠습니까?

그러나 하락의 방향이 정해지고 있습니다. 왜냐

첫째, 정부에서 신용을 줄이고 있습니다(dti,ltv,금리인상)
둘째, 개인들이 미래소득과 미래신용을 과도하게 소비했습니다(하고 있습니다)
셋째, 건설사들이 대량공급을 지속하고 있습니다(돈이 되니까요)
네째, 장기적으로 청년들이 돈이 별로 없습니다(취직, 인구 정체)
다섯째, 장기적으로 자율주행자동차로 인해 출퇴근 거리 증가에 따른 편익의 감소가 현저히 줄어듭니다. 쇼핑, 교육도 마찬가지구요

상기 사유들은 단기적인 이유에서 장기적인 이유순으로 적은 것입니다. 대출기간이 장기이므로 장기적 요인도 기재한 것입니다..

이제는 건설사들 사정이 괜찮아졌고 저유가 환경에서 살아남을 기초체력을 갖추었습니다. 

정부는 한계기업을 구조조정해도 경제에 무리가 없고 구조조정 지체가 성장의 발목을 잡고 있다고 생각하기 시작하는것으로 보입니다..(요즘 경제성장률을 상향하고 있습니다)

따라서 정부가 금모으기 운동을 계속할 필요가 없습니다.
오히려 가계의 파산은 걱정해야 할 판입니다..

집 사주신 국민들은 애국하신겁니다.
금모으기 운동
87년 직선제 개헌 등 

헌정사에 길이남을 역사적 과업에 동참해 주신거라고 봅니다..

특수한 상황에서 역사적 과업에 국민모두가 함께하는 대한민국은 저력이 있습니다.

그러나 이제부터는 국민들의 부담을 줄이고 소득을 늘리는 방향으로 정책을 펴야합니다..경제성장률 증가대비 가계가 미래소득과 신용을 너무많이 소비하고 있다고 보입니다.

황금알을 낳는 거위의 배까지 가르면 돌이킬수 없습니다.. 따라서 그것이 중장기적 하락일 가능성이 높은 이유입니다..

길게 적어봤습니다만, 개인적인 생각을 적어본것이니 일괄적으로 말할수 없는 부분이 많습니다. 따라서 수많은 one of 생각들에 불과하니....이런 생각도 있구나 하고 참고만 하시면 될것 같습니다...

미국은 그간 금융위기 신용잔고가 줄어들었습니다. 이른바 가계 구조조정후에 최근 고용률증가(사실상 실업률 제로) 상황에서 경제의 기초체력이 좋아져서 오르는것으로 보입니다.

일본은 양적완화로 엔화가치가 하락하며 수출이 잘되고 기업경기가 회복되고 있습니다. 사실상 잃어버린 20년의 터널을 빠져나오고 있죠..미국은 태평양지역에서의 안보 우방이 사라져가는것을 두고 볼수 없었던 것이죠.

사실상 일본의 환율조작을 용인해 준 것입니다.
(우리나라 경제의 향후 돌파구도 미국의 한국에 대한 환율조작 용인 밖엔 없지않나 생각이 듭니다..)

저는 폭락론자가 아닙니다(폭락은 경제에 바람직하지 않고요)

제 글이 그렇게 이질적으로 느껴지신다면, 제가 생업에서 보고 느낀것을 전혀 모르시는구나 싶습니다. 역시 한쪽만 보고 계신다고 느껴집니다..

최근의 폭등세는 내수 침체 따른 저수익 기조 정착(투자처 부재)과 사회복지 미비로 인해 그 집단적 불안에 기반한 행동으로 읽힙니다.

개인적으로 소중한 국부가 깔고 앉는 아파트에 몰리는것이 안타깝습니다. 스페인이 금은 보화가 많았지만 산업으로 연관시키지 못한 반면 영국은 축적한 국부를 산업자본으로 연결시켜서 강대국이 되었으니까요.. 

역사적으로 부는 후속으로 더 많은 생산과 고용을 창출시키는 못하면 거풀일뿐 실체는 사그러져왔습니다.

해방후 개인이 열심히 50~60년 동안 부. 가계가 쌓은 국부가 아파트로 실체화 된것이 너무 아쉽습니다..이런 부는 생산과 일자리를 창출하고 미래의 부를 더 창출할수 있어야 했는데..

비싼 아파트 살면 그에 비례하여 체력이 향상회어 직장에서 몇배 생산성을 올리는것도 아닙니다..

오히려 국민들간 제로섬 게임의 성격이 다분해 보입니다..

아시다시피 투자는 개인의 책임과 판단하 결정하시는 것입니다. 저는 옳고 그름으로 접근하지 않습니다. 각자 판단하시면 됩니다..저는 제 나름대로 분석을 한것일뿐 사실과 많이 다를수 있는것 인정합니다..

(참고로 저는 규제지역에 깔끔한 집한채 있습니다)