1. 소득주도 성장에 따른 부동산 하방 압력
대기업을 키워서 그 성장의 과실이 일반 서민들에게 돌아가게 하자는 거였죠.
이 낙수효과는 상당기간동안 주효했고 대한민국 경제성장을 이끈 원동력이었지만
20세기 초반 토마스 피케티를 위시로한 부의 재분배 연구가 가속화되면서
경제는 성장했지만 그 부가 노동자들에게 돌아가지 않는다는 이른바 '경제적 불평등' 이론이
대세로 자리잡게 되었습니다. 이 부의 불평등 케이스를 극명하게 보여주는것이 바로 미국과 한국이죠.
포스트케인지언 경제학자들의 주도로 주창된 "임금주도성장" 론은 임금인상이 국가의 총수요를 늘려 경제 성장을 견인한다는 이론입니다.
지난 50년간 수출주도 성장기조에서 임금인상이 수출경쟁력을 낮추는 요인으로 인식된 한국의 경우
과거 국민의정부와 참여정부 역시 임금은 건드리지 않고 부의 재분배에 주력했지만 결국 실패했죠.
J노믹스의 대표적인 경제정책인 "소득주도 성장론" 은 이 임금주도성장론에 뿌리를 두고 있습니다.
비정규직을 철폐하여 안정적인 일자리를 늘리고 최저임금을 인상하여 국민의 전체소득을 향상시켜
소비가 진작되는 이른바 선순환 구조를 만드는것이 핵심이죠.
문재인 정부의 공공기관 정규직 전환과 최저임금 인상은 소득주도 성장론의 핵심 과제 중 하나입니다.
하지만 소득주도 성장론에는 맹점이 하나 있는데 필연적인 물가상승을 동반할 수 밖에 없습니다.
시장에 돈이 많이 돌게 되니까요. 물가상승과 화폐가치하락은 필연적으로 부동산 가격을 상승시킬수밖에 없습니다.
수요와 공급에 따른 경제학의 기본적인 원리죠. 시장에 돈은 많고 부동산은 언제나 한정적이니까요.
소득주도 성장이 본격화되는 시기는 내년부터입니다. 내년부터 오른 최저시급이 적용되거든요.
이번 8.2 부동산 정책은 이 소득주도 성장론에 따른 이른바 선조치입니다.
시장에 돈이 많이 풀려서 투기세력들이 부동산 투기를 하기전에 규제로 때려잡아서 시장을 안정시키겠다는거죠.
문재인 정부가 바라는건 부동산의 하락이 아닙니다. 점진적인 연착륙이죠.
부동산이 상승과 하강없이 동일한 가격을 유지하고 물가가 올라가면 물가 상승분만큼 부동산의 가치가 하락하게 됩니다.
이건 후보시절부터 주장해온겁니다.
시간이 오래걸리겠지만 이렇게 되면 부동산 가격도 안정세를 유지하면서 가계부채로 관리할 수 있죠.
폭락은 없습니다. 그건 정부가 바라는것도 아니고요.
2. 풍선효과 차단을 위한 서울 25개구 투기지구 지정
일부 지역만 투기지구로 묶어버리게 되면 해당 지구를 제외한 다른 지역으로 투기세력이 이동하게 됩니다.
지난 몇년동안 많이들 봐왔죠. 떴다방들이 부산, 대구, 일산 등을 전국을 순회하면서 거품을 생성하는 과정을요.
만약에 강남3구 정도만 투기지구로 선정해버리면 투기꾼들이 마포나 마곡, 강동, 성동쪽으로 이동합니다.
여기도 지정되면 집값이 싸고 입지가 괜찮은 서대문, 은평, 중계쪽 이런쪽으로 가서 거품을 만드는겁니다.
투기과열지구와 조정지역으로 선정된 지역들을 보면 중요한 특징이 있죠.
투기과열지구 (서울 전지역 + 세종시 + 과천), 조정지역 (과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 일부지역)
이렇게 지정된 지역을 빼버리고 나면 나머지 지역들은 투자에 대한 메리트가 많이 떨어지는 지역입니다.
투기꾼들이 다른 지역으로 이동하지 못하도록 투기세력이 매력을 느낄만한 지역들을 다 선점해놨습니다.
이른바 핀셋규제죠.
3. 다주택자와 투기 수요 억제를 위한 규제
분양권 전매제한, 실거주 같은 꽤나 강력한 카드들을요.
일부 갭투자자들은 상당히 떨고 있을겁니다. 정부가 시그널을 줬거든요.
'우리는 부동산 부양정책 안쓸꺼야. 응 니네는 적폐'
근데 효과에 대해서는 다소 의문이 있습니다. 갭투자자들을 적폐로 규정했다면 주담대를 잡을게 아니라
전세자금대출 한도를 줄여야 되거든요. 근데 이건 또 서민주거안정이라는 명목때문에 잡을수가 없죠.
일부 갭투자자들에게는 영향이 있을지 몰라도 소위 큰손들이나 시장 전체에 미치는 파급효과는 크지 않을거라 예상됩니다.
저는 정부가 다주택자들에게 시그널을 줬다는것에서 긍정적인 평가를 주고 싶습니다.
또 하나 남은 카드가 있죠. 보유세 인상. 이건 정부가 밑밥을 깔고 있다고 생각합니다. 증세는 저항이 만만치 않거든요.
'이렇게 강력한 카드들을 썼는데도 집값이 안잡혀. 세금때문에 그러는게 아니라 집값 잡으려고 보유세를 인상하는거야' 라는 변명을 데려고요.
정권 초반의 높은 지지율과 부동산 안정이라는 핑계를 대면 보유세 인상도 파장이 적을 수 있죠.
4. 점점 멀어지는 서민들의 서울집마련
LTV 70%가 비정상적이었다는건 인정합니다. 503 정부 들어서 60% -> 70% 가 된거니까요.
근데 무주택자들한테만이라도 풀어줬어야죠. LTV 한도 축소는 갭투자자들에게는 의미가 없는 규제입니다.
그들은 전세세입자들의 레버리지를 이용해서 집을 구매하니까요.
3억짜리 집을 산다고 했을때 이전에는 1억 2천만 있으면 1억 8천을 대출받을 수 있었지만
이제는 거꾸로 1억 8천이 있어야 1억 2천을 대출 받을 수 있는 세상이 된겁니다.
이것도 정부 시그널의 일종이죠. '서울에 집 살 능력 없으면 사지마' 라는
전국 : 56,413
서울 : 274
경기 : 13,362
인천 : 3,053
이걸 누가 받아줄까요? 비싼 집값에 떠밀려온 서울 난민들이 받아주겠죠. 지금 터를 잡고 사는 김포, 남양주, 구리 주민들처럼요.
정부가 경기 미분양을 해결하려고 서울 주민들의 등을 떠민다는 소설까지 쓰고 싶은 생각은 없습니다만
정부가 원하던 원하지 않던 부동산 양극화가 가속화될겁니다. 뭐 이건 세계적인 트랜드이기도 하고요.
5. 공급확대
국토부 장관이라는 사람은 '주택보급율을 봤을때 공급은 충분해. 다 투기꾼들때문이야' 라고 말하고 있지만
저는 저 발언이 정부의 본심은 아니라고 생각합니다. 정말 본심이라면 그린벨트 풀어서 집값 잡겠다 같은 발언이 나올 수 없죠.
그냥 투기꾼들 겁주기 발언 그 이상도 이하도 아니에요. 이미 눈치빠른 투기꾼들은 다 눈치챘을꺼고요.
부동산 정책은 다른거 없습니다. 공급이 짱이에요.
공급앞에 장사없어요. 아무리 규제를 잘해도 그 규제를 뒷받침할만한 공급이 없으면 백약이 무효합니다.
근데 공급은 1) 땅이 없다 2) 지을 제원이 없다 라는 문제가 있어요. 가뜩이나 큰 정부를 지향하고 돈이 많이 드는 현 정권 아래에서는요.
1번 문제는 과천, 관악, 안양 경계라인과 고양시와 은평구 경계라인에 있는 그린벨트를 풀면 해결할 수 있습니다.
2번 문제는 딱 하나 시원한 해결방법이 있어요. 국민연금 땡겨다 쓰는거죠.
1) 그린벨트땅을 국민연금관리공단이 구입 2) 국민연금재원으로 임대아파트를 마구 지음 3) 신혼부부에게 공급
이걸 30만채 정도 때려버리면 집값이 잡히기 싫어도 잡힙니다.
그리고 매입한 그린벨트 땅은 시간이 지나면 가치가 오르니 국민연금입장에서도 크게 손해나는 장사는 아니고요
문제는 국민연금 재원사용에 대한 국민 저항이죠. 지금 문재인 정부의 공급 정책은 언발에 오줌누기 수준입니다.
아무리 좋은 규제나 정책을 써도 공급이 없으면 의미가 없어요.
댓글 1
정확히 말하면 "다주택자들에 대한 자금 공급을 차단하는 것"이 아니라는 겁니다.
많은 분들이 문재인 정부의 이번 조치가 다주택자 투자금을 조이는 것이 목적이라고 상상하지만, 사실 딱히 그런건 아니라는 겁니다. 다주택자의 주 자금 원천은 전세금이지 주담대가 아니니까요.
전세금과 주담대와 임료의 시너지요? ㅋㅋ 아니 한 주택 내에서 그걸 어떻게 다 받아냅니까 ㅋㅋ
한 집으로 전세도 받고 주담대도 받고 임료도 얻어내는게 어떻게 가능해요 ㅋㅋ
집 주인이 그 집에 사는 것이 아닌 이상, 그 셋 중 하나를 선택해야 하는 거고, 현재 가장 문제가 되고 있는 갭투기꾼들은 그 중에서 가장 높은 퍼센트와 무이자로 자금을 제공하는 전세금을 주 자금 원천으로 사용하고 있다니까요.
이번 정책은 실제로는 실수요자들이 끝도 없이 인서울 아파트의 주택 구매 시장으로 들어오는 길목을 일단 막아서, 수요 자체를 억제시키려는 측면이 가장 크다고 보시면 됩니다. 송파와 강동 주공 재건축 같은 몇 예외적인 경우를 제외하면 서울 전체의 신축 아파트 공급은 그야말로 한정적이니까요.
급하게 짜낸 정책을 무리한 소급 적용을 하다 보니 여러가지 경우에서 의도하지 않은 피해를 보는 선량한 실수요자들이 속출하며 불만이 쏟아지기 시작하자 뒤늦게서야 예외 경우를 추가해서 풀어주는 뉘앙스를 보인 것 뿐이고요. (계약과 지급/입주 시점이 몇 년의 차이가 있는 선분양제인 우리나라에서 그 정도 케이스도 예측 안하고 소급 적용을 시켰다는게 어이가 없지만..)
뭐 결국은 이 매매 수요 차단이 전세 수요 증가로 이어지겠지만, 그 쪽은 손 대면 지지율에 타격이 크니 손도 못 대는 거고요. 조금 지나면 전세난 터질겁니다. 그땐 또 집주인들을 악덕 지주로 언플해 가며 당장 여론이 듣기에 좋은 전세금 인상률 상한제 등을 도입해서 이 정권 임기 내 정도는 버티겠지만, 결국 이후 재계약에서 또 다시 전세가 폭등을 불러오겠죠. 뭐 그때야 다음 정권이 알아서 할 때일 테니..
결국 근본적인 해결책은 아무것도 이뤄진게 없어요. 다음 세대로 미루기를 한 것 뿐이죠.
댓글 2
한 집을 가지고 어떻게 담보대출도 받고, 전세금도 받고, 임대료도 받을 수가 있습니까?
선순위 전세입자가 있는 집에 대출을 해 주는 은행이 있나요? (심지어 이제 LTV가 전세가율보다 낮은데 ㅋㅋ)
반대로 융자 낀 집에 아파트니 1~2억도 아닌 수억원의 전세금을 후순위로 넣어주고 입주하는 상호구 전세입자가 있을 수가 있고요?
결과적으로 적어도 담보대출과 전세금은 배타적 옵션인데 어떻게 "시너지 효과"라는 단어가 적용이 된다는건지 이해가 불가능이네요.
그나마 담보대출 받고 월세를 줘서 월세로 그 이자를 내는 경우 정도가 성립 가능하지만, 이 경우에는 전세금에 비해 매매가와의 갭이 너무나도 벌어져서 많은 현금이 동원되기에, 다주택 "투기"는 실질적으로 거의 불가능하죠.
그래서 통상 이들은 갭투자라 분류되는 레버리지 매매차익 투자자로 분류되지 않습니다.
다시 말하지만 이 정책은 다주택자에 대한 대출억제나 자금 유입 차단 따위가 목적이 아니라, 주택 구매 수요 억제가 목적이라는 겁니다. 설사 그게 목적이 아니라 했더라도 정책이 가져올 결과가 그렇고요.
다주택자들의 레버리지 원천은 임대료나 주담대가 아니라 전세금이라는 말
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