임대주택 등록 활성화

[동아일보]
정부, 임대등록 활성화案 내년 시행

내년부터 집 한 채만 임대주택으로 등록해도 임대소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 2019년부터 주택 임대소득 2000만 원 이하인 다주택자에 대해 임대소득세 과세가 시행되지만 임대사업자로 등록하면 세금뿐만 아니라 건강보험료 부담이 크게 줄어든다. 다만 양도소득세, 종합부동산세 등의 감면 혜택은 8년 이상 의무적으로 임대해야 하는 ‘준(準)공공임대’에만 주어진다.

정부는 13일 이런 내용의 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 임대 기간과 임대료 인상의 제한을 받는 다주택자 보유의 등록임대주택을 늘려 임대차 시장의 안정을 꾀하겠다는 취지다. 등록임대주택은 지난해 말 현재 79만 채로 전체 임대주택의 13%에 불과하다.

정부는 이런 혜택에도 임대사업자 등록이 활발하지 않을 경우 2020년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진하겠다고 못 박았다. 아울러 이번 대책으로 2020년까지 등록임대주택이 200만 채로 늘어날 것이라는 청사진도 내놨다.

하지만 이번 인센티브가 기대에 못 미쳐 다주택자를 임대주택 등록 시장으로 끌어들이기엔 한계가 있다는 지적이 나온다. 특히 많은 혜택이 8년 장기 임대에 집중돼 다주택자들의 부담을 오히려 키웠다는 분석도 제기된다. 내년 4월 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자들이 ‘버티기’에 들어갈 것이라는 전망도 있다.

Q. 임대주택으로 등록하면 어떤 규제를 받나.

A. 4년(단기임대) 또는 8년(준공공임대)의 의무 임대 기간을 지켜야 한다. 또 세입자가 재계약을 원할 경우 특별한 사유(3개월 연속 월세 연체, 집주인 동의 없는 개·증축 등)가 없으면 계약을 갱신해줘야 한다. 임대료 인상 폭도 5%로 제한된다. 2년 단위의 전월세 계약을 맺고 2년 후 재계약할 때 종전 임대료의 최대 5%까지 올릴 수 있단 얘기다. 사실상 ‘전월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권’의 효과가 생기는 셈이다.

Q. 이번 방안에 어떤 인센티브가 새로 담겼나.

A. 지방세, 양도세, 종부세 등 다양한 세제 감면 혜택이 도입된다. 우선 2018년 말 종료 예정이던 재산·취득세 감면 기간이 2021년 말까지 연장된다. 또 지금은 2채 이상을 임대해야 25∼75%의 재산세 감면 혜택을 받지만 2019년부터는 8년 이상 장기 임대하는 소형(전용면적 40m² 이하) 주택이라면 1채만 임대해도 감면받는다. 그동안 재산세 감면 대상에서 빠졌던 다가구주택도 2019년부터 포함된다. 이때도 다가구 내 모든 주택이 전용 40m² 이하고 8년 이상 임대해야 한다.

Q. 8년 이상 임대하면 추가로 어떤 혜택을 받나.

A. 2019년부터 양도세 장기보유특별공제 비율이 현행 50%에서 70%로 올라간다. 또 내년 4월부터 공시가격 6억 원 이하 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 중과와 종부세 합산에서 배제된다. 현재는 5년 이상 임대하면 이런 혜택을 받지만 장기 임대주택을 늘리기 위해 기준을 바꿨다. 다만 공시가격 6억 원 이하 기준이 바뀌지 않아 서울 강남권의 고가 주택을 보유한 다주택자는 이런 혜택을 받지 못한다.

Q. 임대소득세 과세는 어떻게 바뀌나.

A. 현재 연 2000만 원을 초과하는 주택 임대소득에 대해서만 종합과세가 이뤄지고 있다. 2019년부터 연 2000만 원 이하 임대소득에 대해서도 분리과세(세율 14%)가 시행된다. 다만 임대주택으로 등록하면 분리과세 때 적용하는 ‘필요경비율’이 현행 60%에서 70%로 높아진다. 필요경비율은 매출의 일부를 경비로 인정해 공제해주는 제도로, 비율이 높아지면 그만큼 세 부담은 줄어든다. 이번 조치로 등록 임대사업자는 연 임대소득 1333만 원까지 소득세를 내지 않아도 된다. 하지만 임대주택으로 등록하지 않으면 필요경비율은 오히려 50%로 축소돼 800만 원까지만 소득세를 면제받을 수 있다.

Q. 임대주택으로 등록하지 않으면 소득세가 늘어나나.

A. 그렇다. 현재 연간 주택 임대소득이 2000만 원인 사업자가 8년 임대로 등록하면 임대소득세 14만 원을 내지만 미등록 사업자라면 56만 원을 내야 한다. 2019년부터는 등록 임대사업자는 세금이 7만 원으로 줄지만 미등록 사업자는 84만 원으로 늘어난다. 임대소득이 연 1000만 원인 경우 8년 등록 임대는 2019년에도 임대소득세를 내지 않지만 미등록 사업자는 14만 원을 내야 한다.

Q. 임대주택 등록하면 건보료 부담도 줄어드나.

A. 2019년부터 연 2000만 원 이하 임대소득자에 대한 분리과세가 시작되면 건보료가 늘 수밖에 없다. 하지만 2020년 말까지 임대사업자로 등록하면 임대 기간에 따라 건보료 인상분을 감면받을 수 있다. 4년 임대하면 인상분의 40%를, 8년 임대하면 80%를 깎아준다. 피부양자 신분으로 있다가 임대소득 분리과세로 건보료 대상이 되면 연 154만 원의 건보료를 새로 내야 한다. 하지만 4년 임대로 등록하면 92만 원, 8년 임대로 등록하면 31만 원만 내면 된다.

Q. 임차인을 위한 대책은….

A. 내년 2월부터 집주인의 동의를 받지 않아도 ‘전세금 반환 보증’에 가입할 수 있다. 전세 계약이 끝난 뒤 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가는 경우 보증회사가 책임지고 전세금을 대신 주는 상품이다. 가입할 수 있는 전세금 한도도 수도권은 5억 원에서 7억 원으로, 지방은 4억 원에서 5억 원으로 높아진다. 또 내년 하반기부터 임대차 계약 만료 2개월 전에는 집주인이 계약 갱신 여부를 알려줘야 한다.

정임수 imsoo@donga.com·천호성 기자

(서울=연합뉴스) 김연정 기자 = 정부가 13일 임대주택 등록 사업자에게 각종 세금과 건강보험료를 감면해주는 내용을 골자로 한 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다.

정부는 이번 대책을 8년 이상 장기임대를 유도하는 방향으로 설계했으며, 이를 통해 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 효과를 낼 것으로 기대했다.

다음은 임대차 대책의 세부 내용을 문답으로 정리한 내용.

-- 등록 가능한 임대주택에 제한이 있나.

▲ 주택 유형에 따른 등록 제한은 없다. 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔 등의 경우는 등록이 제한된다.

-- 등록한 임대주택을 임대의무기간 중 매각할 수 있나. 매각이 가능한 경우와 중도 매각 시 불이익은.

▲ 원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지되며 무단 매각 시 과태료(주택당 최대 1천만원)가 부과된다. 다만, 지자체에 양도신고를 한 뒤 다른 임대사업자에게는 양도할 수 있고, 양도허가를 받은 경우(임대사업자가 2년 연속 적자, 재개발·재건축 등 경제적 사정이 발생한 경우)는 일반인에게도 양도 가능하다.

-- 4년 단기임대로 등록한 후에 8년 장기임대로 변경할 수 있나.

▲ 지난 9월 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정으로 임대의무기간이 4년인 단기임대주택을 임대의무기간이 8년인 기업형 또는 준공공 임대주택으로 변경을 허용했다. 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종부세 합산배제 등 혜택을 받을 수 있다.

자세히[그래픽] 임대주택 등록 활성화 방안 주요 내용

-- 등록 임대주택에 대한 임대료 인상제한 내용은.

▲ 임대의무기간 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한돼 사실상 전월세 상한제 도입 효과가 있다.

-- 등록 임대주택에 거주하는 임차인은 얼마 동안 거주할 수 있나.

▲ 임차인에게 귀책사유가 없는 한, 임대의무기간 종료 시까지 안정적으로 거주할 수 있다. 기간 종료 후에도 임대사업자와 협의 후 지속 거주 가능하다.

-- 중간에 임대조건이 바뀌거나 임차인이 변경되면 신고를 해야 하나. 이런 변경 신고도 지자체에 가야 하나.

▲ 임대사업자는 임대차 기간, 임대료 등 임대차계약에 대한 사항을 계약 체결일로부터 3개월 이내에 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지 시군구청에 신고(방문 또는 인터넷)해야 하고, 신고 사항이 변경되는 경우도 3개월 이내 변경 신고를 해야 한다. 신고하지 않거나 거짓 신고하면 1천만원 이하 과태료를 부과한다.

-- 임대주택의 전대가 가능한가.

▲ 임차인은 사업자와 협의 후 전대를 할 수 있다. 다만 임차인이 사업자와 협의 없이 무단으로 양도, 전대하면 임대차계약 해지 등 사유가 된다.

-- 임대사업자 등록 후 세금 혜택을 받으려면 구청과 세무서를 각각 가야 하나

자세히[그래픽] 주택 보유호수별 임대소득 과세대상

▲ 2018년 4월부터 새 임대등록 시스템을 운영할 계획이다. 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청이 되도록 할 방침이다.

-- 임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택이 적용받나.

▲ 국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면대상 여부 및 감면 폭에 차등이 있다. 건강보험료는 연 2천만원 이하 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 감면 예정이다.

-- 현재 소득세가 비과세되는 2천만원 이하 주택임대소득의 과세 시점, 과세 대상 소득, 신고 방법은.

▲ 2019년 1월1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세된다. 2018년 12월31일 이전에 임대차 계약을 한 경우도 2019년 1월1일 이후 계약 기간에 대한 임대소득은 소득세 과세 대상에 해당한다.

해당 과세기간의 주택임대소득에 대해 내년 5월 중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고·납부한다. 2천만원 이하 주택임대소득자의 경우 분리과세, 종합과세 방식 중 하나를 선택해 소득세를 낼 수 있다.

-- 주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는 누구인가

▲ 부부합산 1주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세다. 다만 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 소득은 비과세되고, 주택가액이 9억원을 초과하는 경우는 과세대상에 해당한다.

부부합산 2주택 소유자는 월세 소득만 과세대상에 해당하고 보증금은 비과세다.

자세히[그래픽] 임대주택 등록하면 세금·건보료 감면

부부합산 3주택 이상 소유자는 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산해 과세한다. 간주임대료 계산시 소형주택(전용면적 60㎡ & 기준시가 3억원 이하)의 보증금과 비소형주택의 보증금 합계 3억원까지는 과세대상에서 제외한다. 따라서 비소형주택의 전세 임대만 있는 경우, 임대사업자로 등록시 보증금의 합계가 16억8천만원, 미등록시 11억3천만원 이상인 경우에만 과세대상이 된다.

분리과세를 적용할 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 소득세 면세점이 달라진다. 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 임대사업자로 등록시 과세대상 임대소득 연 1천333만원(월 111만원)까지, 미등록시는 연 800만원(월 66만원)까지 소득세 부담이 없다.

-- 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 사람이 2천만원 이하 주택임대소득에 대하여 분리과세 방식으로 소득세를 신고할 경우 세부담 수준은

▲ 임대사업자로 등록할 경우 필요경비율을 70% 인정받아 연 임대소득 1천333만원까지 과세되지 않고, 추가적인 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)도 받을 수 있다. 이에 따라 연 2천만원의 임대소득이 있는 사람이 8년 장기임대하는 경우(감면 요건 충족) 부담하는 소득세는 연 7만원 수준이다.(4년 임대시에도 연 20만원 수준임.)

그러나 임대사업자로 등록하지 않을 경우 필요경비율을 50%만 인정받아 소득세 면세점이 연 800만원으로 축소되고, 소득세 감면도 없다. 따라서, 연 2천만원의 임대소득이 있는 경우 연간 84만원의 소득세를 납부해야 하며, 이는 8년 등록임대 사업자가 부담하는 소득세(연 7만원)의 12배 수준이다.

-- 2천만원 초과 주택임대소득자도 임대사업자로 등록시에 건강보험료 감면을 받을 수 없나.

▲ 2천만원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있으므로, 임대 등록시에도 보험료 감면은 없다. 다만, 2천만원 초과 임대소득자도 등록시, 소득세, 재산세, 취득세, 종합부동산세 감면 등 각종 인센티브를 적용 받을 수 있다.

-- 2천만원 이하 임대소득에 대한 건보료 부과는 언제부터 시행되나

▲ 2019년부터 2천만원 이하 주택의 임대소득도 과세됨에 따라 건보료도 2019년 소득분부터 부과된다. 19년 임대소득분에 대한 건보료는 2020년 10월에 국세청이 건강보험공단에 제공한 과세자료를 토대로 그해 11월에 부과된다.

-- 양도세·종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)가 시행되는 2018년 4월 이전에 등록한 5년 임대도 혜택을 받을 수 있나.

▲ 이미 임대주택을 등록해 임대하고 있거나 2018년 3월31일까지 신규등록 하는 경우는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.