펌_2018년 11월 부동산 전망

저는 어차피 7월달 부동산을 처분했기 때문에 향후 부동산 가격이 오르든 내리든 관심이 없습니다.

최근 이 사이트에서 염창동 주택을 실거주로 거주하다 목동으로 매수하려고 하는데 언제 해야 하는지,

거품이 없는 강북지역에서 건축년도 20년이 지난 아파트를 3~4억 이내로 주택을 지금 사도 되는지 문의해 주신분

몇몇 분들에게 답변을 달아드렸지만, 사실상 지금 시점에서 가장 큰 도움이 필요한 분은 현재 주택을 매수하고자 하시는 분과 ,

부동산을 보유하신 분들이 부동산 시장상황에 대해 이해하고 잘 판단하시도록 알려드리는게 아닐까 생각합니다.                

제 의견에 동의하지 않으신 분도 있겠지만, 그런분들은 최소한 읽을 수 있는 수준의 글을 논리적으로 기재해주시면 읽어보도록 하겠습니다.

 

그럼 먼저 어떤 판단을 내리기 위해서는 시장에 대한 전반적인 시장상황과 흘러온 과정에 대해 이해하고 있으셔야 합니다.

제가 올해 두 번 미친놈이란 소리를 들었는데, 첫번째는 7월달에 주택을 팔았을 때이고 두번째는 9월 중순에 향후 한두달내 거래절벽이 오고 강남지역부터 1억 이상 실거래가격이 하락한다고 말했을 때 입니다.

이곳에도 지난달에 향후 부동산시장의  진행과정에 대해 말한내용을 아래와 같이 기재해드렸고, 시간이 지남에 따라 지상파 방송을 통해 하나씩 확인하실 수 있을 것입니다. 

 

인위적 가격인상 --> 거래절벽 --> 강남 한두달내 1억 이상 하락 ---> 전세가 안정 --> 미국 금리인상 --> 국내경기둔화 --> 부동산 심리악화-->강남권 일부 부동산 중개업소 문닫음 -->최소 7개월~1년간 조정기 (20~30% 가격조정) --> 이후 완만한 거래량 증가.

 

조정기는 1년 정도는 반등없이 진행되는데 , 향후 정부에서 내년 중반 이후에 양도세 완화나 투기지역해소와 같은 다소 규제완화대책을 내놓지 않으면 조정기는 더 길어집니다. 

제가 어떻게 9월 중순경에 시장상황이 변경되는 것을 미리 예측할 수 있었느냐 보다는, 일반인분들은 올해 부동산 시장이 어떻게 흘러왔는지 를 아는 것이 시장을 이해하는데 더 큰 도움이 됩니다. 

부동산 가격상승은 정상적인 주택의 수요와 공급에 따라 시장에따라 거래량이 동반되면서 가격이 자연스럽게 상승해 오는 것이 지속력이 있고 바람직합니다.

그런데 올해의 경우는 양도세가 중과된 4월이후 거래량이 40%~60% 감소되자, 갭투자,부녀회담합,허위매물신고, 허위정보유포,업계약등의 비정상적인 방법으로 집값을 부풀려왔고 , 박원순시장의 여의도 용산 통개발 발표로 인한 부동산시장에 대한 판단착오가 맞물리면서 7~9월 거품을 키우다 거품이 터진 것입니다.

그 과정을 쉽게 이해할 수 있도록 진행과정별로 방송을 첨부하니 참고하십시요.

 

1. 거래량 감소              http://tv.kakao.com/v/385869386

2. 부녀회 담합,업계약        http://tv.kakao.com/v/384392969   

3. 박원순 시장              http://tv.kakao.com/v/389452339

4. 허위정보유포             http://tv.kakao.com/v/391714999

5. 허위매물신고             http://tv.kakao.com/v/391286246

 

부동산거품이 올해 4월이후 거래량이 감소하면서 조정 받았으면 내년 2~3월이면 차츰 회복되는 과정으로 가는 것인데 위와 같은 비정상적인 방법으로 가격을 부풀리다 터진 경우라서 조정기도 오래 진행되고 그 효과도 즉시 나타납니다.

 

거품이 다소 많았던 강남권 아파트부터 한강변 아파트로 시차를 두고 서울시 전체로 하락경향이 차츰 확대되어 나가고, 제가 이 사이트에서 3주전에 기재한데로 조만간 서울시 아파트 가격 상승률은 마이너스로 전환될 것으로 예측하고 있습니다..

강북구,도봉구와 같이 거품이 많지 않았던 지역에서도 거래량이 급격히 줄면서 급매물위주로 계약이 되기 때문에 서울 대부분의 지역이 하락조정기로 진입합니다.

 

재건축아파트의 대표주인  잠실주공5단지 전용면적 76㎡ 아파트는 9월 19억1000만원에서 10월 17억 9000만원으로 한달 사이에 1억 2000만원 떨어져 실거래 되었고, 현재는 17억 초반까지 호가를 낮춰 매물이 나와 있는데 계약이 안되고 있고,대치동 은마아파트도 전용면적 76㎡ 호가가 지난달에 18억5000만원까지 치솟았다가 이달 현재 16억원 후반대까지 떨어졌고, 용산구 이촌동 현대한강 아파트 전용면적 59㎡는 올해 8월 11억5000만원에서  10월달 1억 하락한 10억5000만원에 실거래되면서 강남권에서 촉발된 호가 하락세는 강남권 이외 강북쪽으로 빠르게 확산되어 가고 있습니다.   

 (방송내용 참고  https://tv.kakao.com/channel/1508/cliplink/392008860   )   

 

강남권 일부 다주택자들은 8.2대책이후 상당수는 자녀들에게 증여도하고 임대사업자등록을 해서 혜택을 누리고 있고 지금은 매물이 많이 나오는 것은 아니지만, 9.13대책이후 주택임대사업자의 세제혜택축소와 1주택자의 주택담보대출금지로 인한 매수수요의 급감의 효과가 훨씬 크고, 매년 세금부담이 늘어나기 때문에 , 다주택자들은 혹시 8.2대책처럼 좀 조용하다 반등하지나 않을까 눈치보다가 내년 2~3월이 되서야  그런시장이 아님을 뒤늦게 확인하고 주택시장이 완전히 하강국면으로 진입하는 것을 확인나서야  물량이 나오면서 가격 하락폭을 확대해 나갈 것입니다.

 

 

특히 지금 부동산 시장이 심각한 것은 실거래가가  많이 하락했음에도 거래가 전혀 없다는 것입니다.

 

 

 

우리나라에서 대출없이 주택을 살 수 있는 사람이 얼마나 될까요?

대출이 나오지 않자 9·13 부동산종합대책으로 서울 아파트 거래량(계약일 기준)이 한달사이  80% 급감했습니다. 
국토부 실거래가 공개시스템(계약일 기준)에 따르면 지난 10월 서울 아파트 거래량은 771건을 기록했는데 9월거래량 5,746건 대비 86% 감소 한 수치이고, 특히 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구)은 10월 거래량이 전월 대비 90%나 감소했습니다.

 
거래량이 급격히 줄면서 급매물 위주로만 계약되다보니 강남권에서 촉발된 서울 집값 하락세는 마포구,용산·성동구까지 번졌고 ,시간이 갈수 록 서울시 전체지역으로 확대되어 나갑니다.

거래가 안되는 것은 강남권만 안되는 것이 아니라, 서대문구,은평구,도봉구,강북구,구로구 모든 지역이 거래량이 급격히 감소됩니다.

 
제가 이전에 부동산시장에서 심리적인 측면이 차지하는 비중이 매우 크다고 했는데 지금은 투기세력들이 활용했던 심리적 측면을 정부측에서 활용하고 있어서 반등할 여지가 없습니다.

정부에서 대출규제 정책을 시행함으로서 시장에 주는 심리적 압박효과가 너무 크고, 12월에 3기 신도시의 일부를 포함하여 6만 5000호와 20만호의 공급계획을 시차를 두고 실수요자들에게 신규주택이 꾸준히 공급된다는 신호를 주고있고, 종합부동산세 인상 법률통과 , 허위매물신고 및 담합에 대한 제재, 실거래가 신고기간단축과 총체적 상환능력비율(DSR) 규제가 본격 시행되고 금리인상까지 이어지면  추가적인 수요 감소와 거래량 감소가 이어지면서 가격 하락이 본격적으로 나타날 것입니다.

 

한달전 이 사이트에서 부동산가격이 계속 올라간다고 하신 어떤분이 성동구 하왕십리동 센트라스 아파트 2016년건축 59.94㎡가 9월 15일 7층이 신고가를 찍고 11억 으로 계약되었다고 부동산 가격 계속 올라가는 증거라고 보여주신분이 있습니다.         

제가 거래내역을 보니 7월달 동일평수 13층이 9억 7000만원에 거래된 아파트가 ,  13층도 아닌 7층을 11억으로 샀기 때문에 몇 달 이내로 1억 이상 손해를 보시는 분이라고 말씀드렸습니다.

  

 

친절하게 꼭 피드백 해드려고 하는데 , 이 단지가 위치도 좋고 , 불과 2년밖에 안되 사람들이 많이 찾는 신축아파트이고 ,2,500세대가 되는 대단지 인데도 9월 15일이후 단 한건의 매매거래내역이 없습니다.

내년 2~3월 정도면 최소 1억 이상 손해보는 분임을 확인시켜드리겠습니다.

신축아파트가 이 모양인데 , 20년이 지난 아파트를 올해 비싸게 매수하신분들은 지금 어떨까요.

 

전형적으로 부동산 시장동향이 어떻게 돌아가는지 조정기가 올 줄 모르고 일반인들이 추격매수해서 단기간(1일~5개월)에 억대이상을 손해보는 경우입니다. 
불과 두달전에 박원순 여의도 용산 개발소식듣고 30년도 지난 아파트를  시세보다 2억 이상 비싸게 주고 사신분, 7~9월사이 무리하게 돈을 빌려 추격매수를 한 분, 대출 규제가 강화되면서 신규대출이나 대환대출이 불가능하게 막힌 분, 부동산 무조건 올라간다고 갭투자로 전세를 끼고 집을 샀다가 매도타이밍을 놓쳐 제때 팔지 못해 가격하락을 지켜보는 분들은 내가 상투를 잡은 것이 아닌가 하는 불안감으로 인해 지금 피가 마르는 상황에 계신분들도 매우 많습니다.  

 

그러므로 현재 주택을 매수하고자 하시려는 분들은 내가 매수하려는 지역이 거품이 있었던 지역인지, 별로 없었던 지역인지 확인하시고, 5년이내 신축아파트 인지 오래된 아파트 인지 보시고, 실거주목적인지 투자목적인지 점검하시고 부동산 시장동향을 면밀히 지켜보시다가 여유를 가지시고 본인의 구매목적에 맞는 매수 시기를 잡아가시길 바랍니다.        

펌 주소 : http://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&no=114047